ZÁKLADNÍ INFORMACE O KOUPI NEMOVISTOSTI
Stav k 1.5.2016
České fyzické a právnické osoby mohou nabývat nemovitosti ve stejném rozsahu a za stejných
podmínek jako občané Rakouska. Omezení se mohou vyskytnout pouze u zemědělských pozemků
v určitých spolkových zemích a platí nejen pro cizince, ale i pro rakouské subjekty.
Jednorázové poplatky spojené s koupí:
3,5% daň z převodu nemovitosti
1,1 % poplatek za zápis do katastru nemovitostí
2,0% notářský poplatek za sepsání kupní smlouvy + DPH 20%
3,0% realitní provize + DPH 20%
Koupě nemovitosti právnickou osobou se sídlem v České republice
Zvláště u právnických osob je vznik stálé provozovny, respektive založení organizační složky ve
většině případů, vzhledem k administrativním nárokům, spíše nevýhodný a finančně náročný. Značně
snížená je i dostupnost úvěrů, neboť rakouské banky nejsou ochotny půjčovat kapitál zahraničním
společnostem. Pro podnikatelské účely většího rozsahu (provoz hotelu, apartmánového domu, atd…)
doporučujeme založit v Rakousku dceřinnou společnost.
Pokud fyzická či právnická osoba využívá rakouský objekt pouze k rekreaci vlastní nebo k rekreaci
svých zaměstnanců, není třeba se z daňového hlediska nikde registrovat. Jestliže má fyzická osoba či
právnická osoba v úmyslu objekt využívat pro podnikatelské účely nebo i jako kancelář, mohlo by
docházet ke vzniku stálé provozovny a zde je nutná konzultace s daňovým poradcem.
PRONÁJEM NEMOVITOSTÍ V RAKOUSKU
1. Daň z příjmu
Příjmy z pronájmu podléhají omezené daňové povinnosti v Rakousku, pokud leží nemovitý majetek
na území republiky Rakousko. Daňová povinnost je zde omezena výhradně na příjmy z majetku
nacházejícího se na území Rakouska. Dle rakouského zákona o dani z příjmu fyzických a právnických
osob jsou osoby s omezenou daňovou povinností ty, které nemají v tuzemsku sídlo nebo bydliště,
které neobývají více než 70 kalendářních dní, anebo se v Rakousku běžně nezdržují nebo mají
v českém daňovém přiznání příjmy (po odečtení výdajů) vyšší než 11.000 EUR.

1.1 Daň z příjmu fyzických osob při neomezené daňové povinnosti:

Základ daně 2016
bis 11.000 € 0%
11.000 € bis 18.000 € 25%
18.000 € bis 31.000 € 35%
31.000 € bis 60.000 € 42%
60.000 € bis 90.000 € 48%
90.000 € bis 1 Million € 50%
Über 1 Million € 55%

Základ daně při omezené povinnosti: reálný (skutečný) základ + 9.000 EUR
Základ daně se vypočítá: příjmy – výdaje – odpisy nemovitosti a vybavení = základ daně
Odpisy nemovitosti: 1,5% ročně z části pořizovací ceny připadající na budovu (ne na pozemek).
Hodnota pozemku, pokud není v kupní smlouvě výslovně uvedena, tvoří 20% – 40% z ceny
nemovitosti.
Při využití k podnikatelské činnosti může být odpis v závislosti na využití nemovitosti až max. 2,5%.
Odpisy nábytku a zařízení: ročně 10% – 33,33% z pořizovací ceny.
Jednotná sazba daně z prodeje nemovitosti od 1.1.2016: 30% ze zisku

1.2 Daň z příjmu právnických osob: 25%
Odpisy nemovitosti právnická osoba: většinou 2,5% ročně z hodnoty připadající na budovu (ne na
pozemek). Sazba může být i 1,5%, pokud je nemovitost využívána k trvalému stálému bydlení.
Odpisy nábytku a zařízení: ročně 10% – 33,33% z pořizovací ceny.
Sazba 25% se použije i při případném prodeji nemovitosti.
Zamezení dvojího zdanění:
Příjmy z pronájmu v Rakousku je však třeba podrobit zdanění i v zemi rezidence, tedy v České
republice. Aby bylo zamezeno dvojímu zdanění, aplikuje se smlouva o zamezení dvojího zdanění
(SZDZ) s ČR. Smlouva mezi Českou Republikou a Rakouskem určuje v odst. 6 příjmy z pronájmu
nemovitého majetku státu, ve kterém se nemovitost nachází – Rakousku. Dle odst. 22 SZDZ s Českou
republikou podléhají v Rakousku zdanitelné příjmy z pronájmu v České republice při výběru daní tzv.
prostému zápočtu a daň z příjmu zaplacená v Rakousku je započtena na daň z příjmu v České
republice.
2. Daň z přidané hodnoty a pronájem nemovitosti
Dani z přidané hodnoty podléhají u osob s omezenou daňovou povinností veškeré obraty.
0 % u pronájmů pro podnikatelské účely a při prodeji nemovitostí
10% u pronájmů bytů k trvalému bydlení
13 % u krátkodobých ubytovacích služeb
20% u pronájmů apartmánů pro podnikatelské účely; zde záleží na využití nájemcem
objektu, který musí vykonávat činnost nebo poskytovat služby, které nejsou od DPH
osvobozeny a vzniká mu tak nárok na odpočet DPH na vstupu, nejméně z 95%. Tuto sazbu je
možno uplatnit za určitých podmínek i při prodeji nemovitostí. Zdali bude tato sazba
uplatněna rozhoduje prodávající respektive pronajímatel, nikoliv kupující resp. nájemník!
Jestliže byl apartmán koupen s vyčísleným DPH a kupující si podá žádost o vrácení DPH u příslušného
finančního úřadu, je třeba prokázat, že z časového hlediska 20 let bude pronájem ziskový. Poté bude
finančním úřadem DPH vráceno. Pokud bude pronájem předčasně ukončen, stane se neziskovým,
nebo bude nemovitost prodána bez DPH je třeba finančnímu úřadu poměrnou část DPH vrátit.
Příklad prodej:
Koupě v roce 2014: Kupní cena: 300.000 EUR + 60.000 EUR = DPH 360.000
Prodej v roce 2019: Je třeba vrátit 45.000 EUR DPH za 15 let (2019-2023)

3. Smíšené využití apartmánu – pronájem i soukromé využití
Jestliže nebude nemovitost výhradně pronajímána, ale bude i soukroumě využívána a finanční úřad
vrátil DPH z pořizovací ceny nemovitosti v plné výši, požaduje úřad v případě částečného
soukromého využití vrátit zpět poměrnou část daňově uznaných nákladů a na ně připadající DPH.
Postupuje se následujícími způsoby: Pro příklad je apartmán využíván z 365 dní v roce 3 týdny pro
soukromé účely a 49 týdnů v roce pronajímán.
Způsob 1 standardní : DPH bylo při splnění výše uvedených podmínek vráceno úřadem ve 100% výši.
V ročním daňovém přiznání je však třeba 21/365 nákladů připadající na osobní spotřebu 3 týdnů
vypočítat a DPH připadající na toto období úřadu zaplatit (vrátit).
Způsob 2: Nárok na odpočet DPH je pouze ze 344/365 a DPH z kupní ceny a spojených nákladů a DPH
bude tedy vráceno pouze v tomto poměru. Každoroční výpočet vrácení DPH z pořizovacích nákladů
v závislosti na soukromém využití poté odpadá. Některé ojedinělé finanční úřady upřednostňují
z administrativních důvodů tuto variantu a snaží se uzavřít do budoucna dohodu, že se bude mít za
to, že se každý rok bude apartmán využívat 3 týdny soukromě.
REGISTRAČNÍ POKLADNY
Povinnost registračních pokladen se nevztahuje na fyzické osoby, které mají výhradně příjmy
z pronájmu. Dále se nevztahuje ani na právnické osoby, které nepřijímají částku v hotovosti vyší než
7.500 EUR za rok. Platby bankovními nebo kreditními kartami se berou jako platby hotovostní.
Všichni však mají povinnost vydat nájemci daňový doklad respektive vystavit fakturu. Tuto povinnost
může převzít nájemce vystavením tzv. dobropisu.
DAŇ Z NEMOVITOSTI
Odlišně od České republiky je daň z nemovitosti vybírána přímo obcí, ve které se nemovist nachází.
Není tedy třeba podávat přiznání k dani z nemovitosti, nýbrž majitel obdrží na začátku kalendářního
roku od obecního respektive městského uřadu nebo magistrátu oznámení, na jehož základě daň z
nemovitosti zaplatí. Je-li daň vyšší než 75 EUR, je částka rozdělena do 4 kvartálních plateb.
Výše: 0,5 – 2 promile

Sazba – rodinné domy:
za prvních 3.650 Euro
— 0,5 Promille
za další 7.300 Euro — 1 Promille
zbytek — 2 Promille

+ místní koeficient: max. 500%
Sazba – bytové domy se smíšeným využitím:
za prvních 3.650 Euro — 1 Promille
za dalších 3.650 Euro — 1,5 Promille
zbytek — 2 Promille